Wat doen we?

Principeverzoek

U heeft een plan, maar bent nog onzeker over de haalbaarheid ervan. Om af te tasten hoe een gemeente tegen een specifiek plan aankijkt, dient doorgaans (met minimale inspanningen/ kosten) een principeverzoek aan de gemeente te worden voorgelegd. We kijken eerst of uw plannen haalbaar zijn, daarna dienen we bij de gemeente en principeverzoek in.

Wijziging omgevingsplan

Het omgevingsplan is een bindend plan voor zowel de overheid als initiatiefnemers van plannen en zegt iets over het gebruik van de grond, de gebouwen en de bouwmogelijkheden. Als uw plan niet in het geldende omgevingsplan past, maar de ziet uw plan wel zitten dan kan het omgevingsplan daarvoor aangepast worden. De gemeente start de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan. De documenten die voor het wijzigen van het omgevingsplan nodig zijn (motivering, regels en kaart met werkingsgebieden) levert u vaak zelf aan bij de gemeente.

Motivering: de motivering is de onderbouwing van de wijziging van het omgevingsplan. Hierin staat waarom uw plan past op de plek waarop de wijziging van het omgevingsplan van toepassing is.  Bijvoorbeeld vanwege de kenmerken van de wijk, de wijze van de ontsluiting van de locatie en de ondergrond, maar ook op basis van de uitkomsten van milieuonderzoek.

Regels: in de regels staat of, hoe en waar er gebouwd mag worden en hoe de gronden en gebouwen gebruikt mogen worden.

Kaart met werkingsgebieden: op de kaart is aangegeven waar welke regels gelden. 

Ruimtelijke motivering

Een ruimtelijke motivering is een rapportage (met kaartje van de planlocatie), waarin wordt onderbouwd dat het verlenen van medewerking aan uw specifieke plan aanvaardbaar is. Ook al past uw plan niet in het omgevingsplan. Op basis van de ruimtelijke motivering die u bij de gemeente indient kan de gemeente u een omgevingsvergunning verlenen: meestal een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het omgevingsplan wordt daarmee niet aangepast. Uw plan wordt in strijd met het omgevingsplan vergund.

Onderzoeken

Om een omgevingsplan te kunnen wijzigen of ruimtelijke motivering op te kunnen stellen zijn vaak onderzoeken nodig om te onderbouwen dat uw plan geen hinder veroorzaakt voor de omgeving of dat de omgeving uw plannen niet in de weg staat (evenwichtige toedeling van functies aan locaties). Het kan gaan om een bodemonderzoek, archeologisch onderzoek, flora- en faunaonderzoek et cetera.

Wij adviseren u over de onderzoeken waarvan wij denken dat die nodig zijn om uw plannen te kunnen motiveren. Soms kan worden voorkomen dat er onderzoeken moeten worden uitgevoerd en dat scheelt natuurlijk in de kosten! Helaas gaat dat niet altijd. Pittiger in planologie voert zelf geen onderzoeken uit. Voor de onderzoeken die nodig zijn werken wij daarom samen met verschillende onderzoeksbureaus en verzorgen wij desgewenst de begeleiding van de uitvoering van onderzoeken.

Landschap

Het thema “landschap” is niet meer weg te denken in de Nederlandse ruimtelijke ordening. Zeker als het gaat om ontwikkelingen in het buitengebied dient er gepaste aandacht te zijn voor dit thema. Veel gemeenten vragen daarbij om:

Landschappelijke inpassing. De gemeente wil voorkomen dat de nieuw te realiseren bebouwing storend is in het landschap. Door op de juiste plekken groene en/of blauwe elementen toe te voegen (bomen, water, et cetera) kan bebouwing beter worden ingepast. Daarbij is het de bedoeling dat zoveel mogelijk in het gebied passende (boom-/ plant)soorten worden gebruikt. Wij streven er daarbij naar praktische oplossingen te zoeken, zodat de 'verplichte' inpassing ook functioneel is.

Onderbouwing/ berekening. Doorgaans elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling brengt een aantasting van de ruimte met zich mee. Deze ruimte moet in sommige situaties worden “gecompenseerd” door een investering te doen in het landschap. Dat kan op verschillende manieren. Veel gemeenten hanteren een rekenmethode op basis waarvan berekend kan worden wat die investering (uitgedrukt in geld) inhoudt.

Proces- en omgevingsmanagement

Tijdens een planologische procedure of bij de uitvoering van uw plannen verzorgen wij graag het proces- en/ of omgevingsmanagement. Namens u voeren wij het gesprek met de gemeente, het waterschap, de provincie en de omgeving. Ook sturen wij de partijen aan die nodig zijn om tot het complete eindproduct te komen (onderzoekers, juristen, stedenbouwkundigen, architecten et cetera).

Omgevingdialoog

Onderdeel van een ruimtelijke procedure is altijd een omgevingsdialoog. Initiatiefnemers zijn aan zet om over hun plannen een omgevingsdialoog te voeren. Dat houdt in dat u uw plannen op een goede manier aan uw omgeving presenteert en met ze bespreekt. Dit doet u nog voordat uw plan formeel door de gemeente ter inzage wordt gelegd voor reacties. Soms zelfs al voordat de gemeente haar medewerking aan uw plannen toezegt. Wij kunnen u helpen bij het voeren van een goede omgevingsdialoog. De ene keer zijn we gespreksleider, de andere keer presenteren we uw plan of zorgen we voor het verslag. Wilt u alleen tips, geen probleem!